ใครผ่อนบ้านมาครบ 3 ปีแล้วยังไม่เคยรีไฟแนนซ์บ้าน มีโอกาสสูงมากที่กำลังจ่ายดอกเบี้ยแพงเกินจำเป็นทุกเดือน เพราะหลังพ้นโปรโมชันช่วงแรก ดอกเบี้ยจะเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัวอิง Minimum Retail Rate (MRR) ซึ่งสูงกว่าโปรโมชันใหม่ที่ธนาคารอื่นเสนอหลายเท่า บทความนี้คำนวณให้เห็นเป็นตัวเลขว่า การย้ายดอกเบี้ยอย่างเดียวประหยัดได้เท่าไร และถ้าผสมกับการโปะอย่างมีวินัย จะปิดหนี้บ้านเร็วขึ้นได้กว่า 10 ปีอย่างไร พร้อมค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียม และเงื่อนไขที่หลายคนมองข้ามจนเสียเงินฟรี
ทำไมผ่อนบ้านครบ 3 ปีต้องคิดเรื่องนี้
ดอกเบี้ยลอยตัวคือจุดที่เงินรั่ว
สินเชื่อบ้านในไทยเกือบทั้งหมดให้ดอกเบี้ยต่ำหรือคงที่ในช่วง 3 ปีแรก หลังจากนั้นจะคิดแบบ MRR ลบส่วนลด ตัวอย่างเช่น ธนาคารออมสินระบุว่า MRR ปัจจุบันอยู่ที่ 6.045% ตั้งแต่วันที่ 2 มีนาคม 2569 และธนาคารพาณิชย์ใหญ่หลายแห่งมี MRR สูงกว่านี้ ถ้าส่วนลดหลังปีที่ 3 ของคุณมีแค่ 0.5 ถึง 1% ดอกเบี้ยจริงจะอยู่ราว 5.5 ถึง 6% ต่อปี ขณะที่โปรโมชันรีไฟแนนซ์ในตลาดตอนนี้เฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ราว 2.5 ถึง 3.5%
ทำไมรอครบ 3 ปี
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ห้ามคิดค่าปรับชำระหนี้ก่อนกำหนดสำหรับสินเชื่อรายย่อยทุกประเภท แต่ยกเว้นกรณีรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านในช่วง 3 ปีแรก ธนาคารเดิมจึงเรียกเก็บค่าปรับได้ถ้าย้ายก่อนครบกำหนด โดยทั่วไปอยู่ราว 2 ถึง 3% ของยอดคงเหลือ ตัวอย่างธนาคารออมสินกำหนดไว้ที่ 3% ของเงินต้นคงเหลือ ให้เช็กวันที่ทำสัญญาเดิมให้แน่ก่อนเริ่มดำเนินการ
คำนวณให้เห็น ประหยัดเงินล้านได้อย่างไร
สมมติฐานตัวอย่าง
สมมติยอดหนี้คงเหลือ 2.8 ล้านบาท เหลือระยะผ่อน 27 ปี ดอกเบี้ยลอยตัวปัจจุบัน 6.1% ต่อปี ค่างวดประมาณ 17,647 บาทต่อเดือน ถ้าผ่อนแบบนี้ไปจนจบ จะเสียดอกเบี้ยรวมประมาณ 2.92 ล้านบาท ซึ่งมากกว่าเงินต้นที่เหลืออยู่เสียอีก
สถานการณ์ที่ 1 รีไฟแนนซ์แล้วผ่อนเท่าเดิม
ย้ายไปธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยปีแรก 0.99% ปีที่ 2 ถึง 3 อยู่ที่ 3.63% และปีที่ 4 เป็นต้นไป MRR ลบ 0.75% หรือประมาณ 5.3% ตามโครงสร้างโปรโมชันจริงของธนาคารออมสิน แล้วยังจ่ายเดือนละ 17,647 บาทเท่าเดิม แทนที่จะลดค่างวดตามที่ธนาคารเสนอ ผลคือหนี้หมดในประมาณ 20 ปี ดอกเบี้ยรวมลดเหลือประมาณ 1.44 ล้านบาท ประหยัดได้ราว 1.48 ล้านบาท และปิดหนี้เร็วขึ้นประมาณ 7 ปี
สถานการณ์ที่ 2 รีไฟแนนซ์และเพิ่มค่างวด
ถ้าเพิ่มค่างวดเป็นเดือนละประมาณ 22,000 บาท หรือมากกว่าเดิมราว 4,400 บาท หนี้จะหมดในประมาณ 14 ปี จากเดิม 27 ปี เร็วขึ้นราว 13 ปี ดอกเบี้ยรวมเหลือประมาณ 0.91 ล้านบาท ประหยัดได้ราว 2 ล้านบาทเมื่อเทียบกับการไม่ทำอะไรเลย
ตัวเลขทั้งหมดนี้คำนวณโดยสมมติว่า MRR คงที่ตลอดสัญญา ซึ่งในความจริงจะเปลี่ยนตามวัฏจักรดอกเบี้ย แต่หลักการยังเหมือนเดิม คือ ดอกเบี้ยที่ลดลงบวกค่างวดที่ไม่ลดตาม จะไปตัดเงินต้นโดยตรง
เปรียบเทียบรีไฟแนนซ์กับรีเทนชั่น
รีเทนชั่นคืออะไร
รีเทนชั่น (Retention) คือการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมโดยไม่ต้องย้าย ไม่ต้องจดจำนองใหม่ ไม่ต้องประเมินหลักทรัพย์ใหม่ เอกสารน้อยกว่า และใช้เวลาไม่กี่วัน ค่าธรรมเนียมแตกต่างกันตามธนาคาร บางแห่งไม่คิด บางแห่งคิดเป็นเปอร์เซ็นต์เล็กน้อยของยอดหนี้
เมื่อไรควรรีเทนชั่น
เหมาะกับคนที่ยอดหนี้คงเหลือไม่มาก เช่น ต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งค่าจดจำนองใหม่จะกินส่วนต่างดอกเบี้ยเกือบหมด หรือคนที่ธนาคารเดิมเสนอดอกเบี้ยใกล้เคียงกับธนาคารใหม่ รวมถึงคนที่มีภาระงานมากและไม่อยากเดินเรื่องหลายขั้นตอน
เมื่อไรควรรีไฟแนนซ์
เหมาะกับคนที่ยอดหนี้ยังสูง ส่วนต่างดอกเบี้ยตั้งแต่ประมาณ 1% ขึ้นไป และธนาคารใหม่ช่วยค่าจดจำนองหรือค่าประเมิน วิธีที่ได้ผลที่สุดคือ ขอใบเสนอรีไฟแนนซ์จากธนาคารอื่นก่อน แล้วนำไปต่อรองรีเทนชั่นกับธนาคารเดิม หลายครั้งธนาคารเดิมยอมลดดอกเบี้ยให้ใกล้เคียงเพื่อไม่ให้เสียลูกค้า
ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้าน
รายการค่าใช้จ่ายหลัก
ค่าจดจำนองที่กรมที่ดินประมาณ 1% ของวงเงินกู้ใหม่ ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์หลักพันบาท ค่าอากรแสตมป์สัญญากู้ 0.05% ของวงเงิน และค่าปรับจากธนาคารเดิมถ้ายังไม่ครบ 3 ปี นอกจากนี้อาจมีเบี้ยประกันอัคคีภัยและประกันคุ้มครองสินเชื่อ (Mortgage Reducing Term Assurance หรือ MRTA) ถ้าเลือกทำ สำหรับวงเงิน 2.8 ล้านบาท ค่าจดจำนองอย่างเดียวประมาณ 28,000 บาท
ธนาคารช่วยจ่ายได้แค่ไหน
หลายธนาคารสนับสนุนค่าใช้จ่ายเพื่อดึงลูกค้า เช่น โปรโมชันรีไฟแนนซ์ของธนาคารออมสิน สนับสนุนค่าประเมินไม่เกิน 5,000 บาท และค่าจดจำนองไม่เกิน 200,000 บาทสำหรับวงเงินตั้งแต่ 1 ล้านบาท แต่ต้องเลือกอัตราดอกเบี้ยกรณีสนับสนุนค่าจดจำนองซึ่งสูงกว่าเล็กน้อย
เงื่อนไขซ่อนที่ต้องอ่าน
เงินค่าจดจำนองที่ธนาคารช่วยจ่ายตั้งแต่ 10,000 บาทขึ้นไปถือเป็นเงินได้ของผู้กู้ จึงถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 1% และถ้าปิดบัญชีภายใน 5 ปีนับจากวันทำสัญญา ต้องคืนค่าจดจำนองให้ธนาคารเต็มจำนวน อีกเรื่องคือดอกเบี้ยจะต่ำสุดเมื่อทำประกันคุ้มครองสินเชื่อตามเงื่อนไข ถ้าไม่ทำ ดอกเบี้ยจะสูงขึ้นราว 0.5% ต้องคำนวณเบี้ยประกันรวมเข้าไปด้วยว่ายังคุ้มหรือไม่
กฎ 1 นาทีว่าคุ้มหรือไม่
เอาดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ใน 3 ปีแรก ลบด้วยค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ต้องจ่ายเอง ถ้าผลลัพธ์เป็นบวกชัดเจน ถือว่าคุ้ม จากตัวอย่างข้างต้น ดอกเบี้ย 3 ปีแรกลดจากประมาณ 500,000 บาท เหลือประมาณ 208,000 บาท ประหยัดราว 290,000 บาท ซึ่งเกินค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์หลายเท่า
รีไฟแนนซ์บ้านธนาคารไหนดี 2569
ตัวอย่างโปรโมชันในตลาด
ข้อมูลที่อ้างอิงจากสถิติของ ธปท. ณ วันที่ 10 กรกฎาคม 2569 พบว่าธนาคารกรุงศรีอยุธยามีดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีที่ 2.583% ธนาคารกรุงเทพให้ 2.99% สำหรับวงเงินตั้งแต่ 4 ล้านบาทพร้อมทำ MRTA และธนาคารไทยพาณิชย์ให้ 3.49% โดยต้องทำประกันคุ้มครองสินเชื่อ ส่วนธนาคารออมสิน โปรโมชันไตรมาสนี้ให้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีตั้งแต่ 2.55% ถึง 3.45% ขึ้นกับรายได้ การทำประกัน และการรับสนับสนุนค่าจดจำนอง โดยยื่นกู้ได้ถึง 15 ตุลาคม 2569 สำหรับผู้กู้อายุ 50 ปีขึ้นไป ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีโครงการ Senior Home 4U ปี 2569 ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกต่ำสุด 2.58%
ดูอะไรนอกจากดอกเบี้ย 3 ปีแรก
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกเป็นแค่ด่านแรก สิ่งที่สำคัญไม่แพ้กันคือ ส่วนลด MRR ตั้งแต่ปีที่ 4 เพราะนั่นคือดอกเบี้ยที่คุณจะจ่ายยาวที่สุด ค่า MRR ของธนาคารนั้นเอง ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเองจริง เงื่อนไขคืนเงินสนับสนุนถ้าปิดก่อนกำหนด และอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดสัญญา (Effective Interest Rate หรือ EIR) ซึ่งธนาคารต้องเปิดเผย ใช้โปรแกรมเปรียบเทียบผลิตภัณฑ์ของ ธปท. ช่วยเทียบได้
ตัวเลขข้างต้นเป็นข้อมูล ณ ช่วงเวลาที่ระบุ โปรโมชันเปลี่ยนทุกไตรมาส ควรตรวจกับธนาคารก่อนยื่นเสมอ บทความนี้ไม่ได้แนะนำธนาคารใดเป็นการเฉพาะ
ขั้นตอนขอสินเชื่อบ้านให้ผ่าน
ขั้นที่ 1 เตรียมประวัติการผ่อนให้สะอาด
ธนาคารใหม่ต้องการเห็นประวัติผ่อนบ้านดีต่อเนื่องและไม่มีหนี้ค้างชำระ ขอรายงานจากเครดิตบูโร มาตรวจล่วงหน้า ถ้ามีงวดไหนจ่ายช้า ให้จ่ายตรงเวลาต่อเนื่องอย่างน้อย 6 ถึง 12 เดือนก่อนยื่น
ขั้นที่ 2 ลดภาระหนี้อื่นก่อนยื่น
ธนาคารดูภาระหนี้ต่อรายได้รวมทุกก้อน ปิดหนี้บัตรเครดิตหรือผ่อนสินค้าก้อนเล็กก่อนยื่นจะช่วยให้ผ่านง่ายขึ้นและได้ดอกเบี้ยดีขึ้น
ขั้นที่ 3 เตรียมเอกสารให้ครบในครั้งเดียว
เอกสารหลักคือบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หนังสือรับรองเงินเดือนอายุไม่เกิน 3 เดือน สลิปเงินเดือนล่าสุด สเตทเมนต์ย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน สำเนาสัญญากู้และสัญญาจำนองเดิม ใบเสร็จผ่อนเดือนล่าสุด และสำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด อาชีพอิสระต้องเพิ่มหลักฐานรายได้ เช่น ภ.ง.ด. 90 หรือ 91
ขั้นที่ 4 ยื่นเทียบ 2 ถึง 3 แห่ง แล้วต่อรอง
ยื่นกับธนาคารที่น่าสนใจ 2 ถึง 3 แห่ง เพื่อได้ใบอนุมัติจริงมาเทียบ แล้วนำไปต่อรองรีเทนชั่นกับธนาคารเดิม ถ้าตัดสินใจย้าย ธนาคารใหม่จะนัดวันไถ่ถอนและจดจำนองที่กรมที่ดินพร้อมกัน ใช้เวลารวมตั้งแต่ยื่นจนจดจำนองโดยทั่วไปราว 1 เดือน
เทคนิคลดดอกเบี้ยบ้านให้หมดไว
ไม่ลดค่างวดตามดอกเบี้ย
เทคนิคที่ทรงพลังที่สุดจากตัวอย่างข้างต้น คือเมื่อรีไฟแนนซ์แล้วดอกเบี้ยลด ให้จ่ายค่างวดเท่าเดิมหรือมากกว่า ส่วนต่างทั้งหมดจะไปตัดเงินต้น แจ้งธนาคารว่าต้องการจ่ายเกินค่างวด หรือตั้งโอนเพิ่มอัตโนมัติ
โปะเมื่อได้เงินก้อน
โบนัส เงินคืนภาษี หรือรายได้พิเศษ นำไปโปะเงินต้นบางส่วน โดยเฉพาะในช่วงดอกเบี้ยต่ำ 3 ปีแรก เพราะเงินที่โปะจะช่วยลดดอกเบี้ยในช่วงหลังที่ดอกเบี้ยสูงกว่า
รีไฟแนนซ์ซ้ำทุก 3 ปี
เมื่อครบรอบโปรโมชัน 3 ปีอีกครั้ง ให้ทำการเปรียบเทียบซ้ำ ทั้งรีเทนชั่นและรีไฟแนนซ์ แต่ต้องดูเงื่อนไขคืนค่าจดจำนองภายใน 5 ปีของธนาคารที่ช่วยจ่ายด้วย บางกรณีรีเทนชั่นในรอบที่สองคุ้มกว่า
ระวังกู้เพิ่มระหว่างรีไฟแนนซ์
หลายธนาคารเสนอให้กู้เพิ่มจากมูลค่าบ้านที่สูงขึ้นในคราวเดียว ซึ่งดอกเบี้ยส่วนนี้มักสูงกว่าสินเชื่อบ้านปกติ ตัวอย่างวงเงินกู้เพิ่มเพื่ออุปโภคบริโภคของธนาคารออมสินเฉลี่ย 3 ปีอยู่ที่ 4.49 ถึง 4.99% ถ้าไม่จำเป็นจริง ไม่ควรกู้เพิ่ม เพราะจะทำให้หนี้บ้านยืดยาวออกไป
คำถามที่พบบ่อย
รีไฟแนนซ์บ้านได้เมื่อไร
ทำได้ตลอด แต่ส่วนใหญ่ควรรอครบ 3 ปีนับจากวันทำสัญญา เพราะธนาคารเดิมเรียกค่าปรับได้ถ้าย้ายก่อน ควรเริ่มเตรียมเอกสารและเทียบข้อเสนอล่วงหน้าราว 2 ถึง 3 เดือน
หนี้เหลือเท่าไรถึงคุ้มรีไฟแนนซ์
โดยทั่วไปยอดหนี้ตั้งแต่ประมาณ 1 ล้านบาทขึ้นไป และส่วนต่างดอกเบี้ยตั้งแต่ราว 1% ขึ้นไปมักคุ้ม ถ้ายอดหนี้ต่ำกว่านั้น รีเทนชั่นอาจคุ้มกว่า เพราะไม่มีค่าจดจำนองใหม่
รีเทนชั่นกับรีไฟแนนซ์ต่างกันอย่างไร
รีเทนชั่นคือขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม ขั้นตอนน้อยและค่าใช้จ่ายต่ำ รีไฟแนนซ์คือย้ายไปธนาคารใหม่ มักได้ดอกเบี้ยต่ำกว่าแต่มีค่าใช้จ่ายและขั้นตอนมากกว่า
ต้องทำประกัน MRTA ไหม
ไม่บังคับ แต่ธนาคารส่วนใหญ่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าเมื่อทำ ควรคำนวณเบี้ยประกันรวมกับส่วนต่างดอกเบี้ยก่อนตัดสินใจ และเทียบกับการซื้อประกันชีวิตแบบอื่นที่คุ้มครองได้เท่ากัน
ถ้าธนาคารช่วยค่าจดจำนอง มีข้อผูกมัดไหม
มี ตัวอย่างธนาคารออมสินกำหนดว่าถ้าปิดบัญชีภายใน 5 ปี ต้องคืนค่าจดจำนองเต็มจำนวน และเงินที่ช่วยตั้งแต่ 10,000 บาทต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 1% ควรอ่านเงื่อนไขของแต่ละธนาคารก่อนเลือก
รีไฟแนนซ์แล้วค่างวดลดลง ควรจ่ายตามที่ลดไหม
ถ้าสภาพคล่องไหว ควรจ่ายเท่าเดิมหรือมากกว่า เพราะส่วนต่างจะไปตัดเงินต้นและทำให้หนี้หมดเร็วขึ้นหลายปี จากตัวอย่างในบทความ การจ่ายเท่าเดิมช่วยปิดหนี้เร็วขึ้นราว 7 ปี
สรุป
รีไฟแนนซ์บ้านเป็นหนึ่งในวิธีประหยัดเงินที่ได้ผลมากที่สุดสำหรับเจ้าของบ้าน ถ้าทำในจังหวะที่ถูก คือพ้น 3 ปีแรก ยอดหนี้ยังสูง และส่วนต่างดอกเบี้ยคุ้มค่าใช้จ่าย เริ่มจากขอใบเสนอจากธนาคารอื่น นำไปต่อรองรีเทนชั่น เลือกข้อเสนอที่ดีที่สุดทั้งในช่วง 3 ปีแรกและหลังจากนั้น แล้วรักษาค่างวดไว้ที่ระดับเดิมหรือสูงกว่า ข้อมูลในบทความนี้เป็นไปเพื่อการศึกษา ตัวเลขการประหยัดเป็นการคำนวณจากสมมติฐานที่ระบุไว้ ผลจริงขึ้นกับดอกเบี้ยลอยตัวในอนาคตและเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร
รีไฟแนนซ์บ้าน, รีไฟแนนซ์บ้านธนาคารไหนดี 2569, เปรียบเทียบรีไฟแนนซ์กับรีเทนชั่น, เทคนิคลดดอกเบี้ยบ้านให้หมดไว, ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้าน, ขั้นตอนขอสินเชื่อบ้านให้ผ่าน, รีเทนชั่น, ดอกเบี้ยบ้าน 2569, MRR, โปะบ้าน, สินเชื่อบ้าน, ค่าจดจำนอง
เสธ.การเงิน คือนามปากกาของอดีตข้าราชการและนักวิเคราะห์สถานการณ์ต่างประเทศ ผู้มีมุมมองว่าหลักการสร้างความมั่นคงของชาติกับการบริหารความมั่นคงทางการเงินส่วนบุคคลนั้นขับเคลื่อนด้วยยุทธศาสตร์เดียวกัน เขาจึงก่อตั้ง Wealth4Freedom ขึ้นเพื่อถ่ายทอดองค์ความรู้ กลยุทธ์การวางแผนการเงิน และการลงทุนที่รัดกุม แม่นยำ เปรียบเสมือนการวางแผนรบในสมรภูมิเศรษฐกิจ เพื่อช่วยให้ทุกคนบริหารจัดการทรัพยากร ปลดพันธนาการหนี้สิน และก้าวสู่อิสรภาพทางการเงินได้อย่างยั่งยืน
