ลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ REITs มือใหม่ คือทางลัดในการเป็นเจ้าของห้างสรรพสินค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน และคลังสินค้า ด้วยเงินหลักพันบาท แทนที่จะต้องมีเงินหลายล้านเพื่อซื้อคอนโดปล่อยเช่าเอง ผลตอบแทนหลักมาจากค่าเช่าที่ส่งต่อเป็นเงินปันผล ซึ่ง REITs ไทยรายใหญ่หลายกองจ่ายราว 8 ถึง 9% ต่อปีในปี 2569 บทความนี้อธิบายตรง ๆ ว่ากองไหนน่าสนใจ Freehold กับ Leasehold ต่างกันอย่างไร ความเสี่ยงช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น และวิธีซื้อผ่านแอป ให้คุณเริ่มลงมือได้เอง
REITs และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) คือการระดมเงินจากนักลงทุนจำนวนมากไปซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ แล้วนำค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายมาจ่ายคืนผู้ถือหน่วยเป็นประจำ REITs ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเหมือนหุ้น
REITs ต่างจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบเดิมอย่างไร
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นรูปแบบเดิมที่ไม่สามารถจัดตั้งกองใหม่ได้แล้ว หลายกองแปลงสภาพเป็น REITs ส่วน REITs เป็นรูปแบบหลักในปัจจุบัน ลงทุนได้หลากหลายกว่า กู้ยืมเงินได้มากกว่า และมีโครงสร้างการกำกับดูแลที่ชัดเจนตามเกณฑ์ของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)
REITs ไทยลงทุนในคอนโดได้ไหม
ข้อควรรู้แบบตรงไปตรงมาคือ REITs ไทยส่วนใหญ่ไม่ได้ถือคอนโดขายรายห้อง แต่ถืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน คลังสินค้า โรงงาน และโรงแรม บางกองมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ถ้าเป้าหมายคือรายได้จากค่าเช่าที่อยู่อาศัยโดยตรง REITs เป็นทางเลือกทดแทนที่ให้รายได้คล้ายกัน แต่ไม่ใช่สิ่งเดียวกัน
ซื้อกองทุน REITs ตัวไหนดี ปันผลสูง สม่ำเสมอ
ไม่มีกองที่ดีที่สุดสำหรับทุกคน แต่มีรายชื่อที่นักลงทุนไทยนิยมและข้อมูลให้ตรวจสอบได้
รายชื่อ REITs และกองทุนโครงสร้างพื้นฐานที่นิยม
| ชื่อย่อ | ประเภททรัพย์สิน | จุดเด่น |
|---|---|---|
| CPNREIT | ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรม | ทรัพย์สินจาก Central Pattana ปันผลรายไตรมาส |
| WHART | คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า | ผู้เช่ากลุ่มโลจิสติกส์และค้าปลีก |
| FTREIT | โรงงานและคลังสินค้า | ทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็นกรรมสิทธิ์ |
| DIF | เสาโทรคมนาคมและใยแก้วนำแสง | กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน รายได้จากสัญญาเช่าระยะยาว |
| TFFIF | ส่วนแบ่งรายได้ทางพิเศษ | กองทุนโครงสร้างพื้นฐานที่ภาครัฐเป็นผู้ริเริ่ม |
ตัวอย่างตัวเลขจริง CPNREIT ประกาศจ่ายประโยชน์ตอบแทนไตรมาส 1/2569 ที่ 0.28 บาทต่อหน่วย คิดเป็นราว 9.7% เทียบกับราคาปิด 11.40 บาท เมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2569 และไตรมาส 2/2569 จ่ายอีก 0.28 บาทต่อหน่วย โดยรายได้รวมเพิ่มขึ้น 17% เทียบปีก่อน ส่วน DIF บทวิเคราะห์ของ InnovestX เมื่อปลายปี 2568 ประเมินอัตราผลตอบแทนเงินปันผลไว้ราว 9.7%
รายชื่อนี้เพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อ อัตราปันผลเปลี่ยนตามราคาตลาดทุกวัน
5 เกณฑ์เลือก REITs ปันผลสม่ำเสมอ
- ประวัติการจ่ายปันผลย้อนหลัง ดูว่าจ่ายต่อเนื่องและไม่ลดลงแรงในช่วงวิกฤต เช่น ปี 2563 ถึง 2564
- อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ยิ่งสูงและคงที่ยิ่งดี
- อายุสัญญาเช่าและการกระจายผู้เช่า ถ้าพึ่งพาผู้เช่ารายเดียวมาก ความเสี่ยงสูง
- อัตราหนี้สินต่อสินทรัพย์ ตัวอย่างเช่น CPNREIT มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อสินทรัพย์รวมราว 24.9% ยิ่งต่ำยิ่งทนต่อดอกเบี้ยขาขึ้นได้ดี
- โครงสร้าง Freehold หรือ Leasehold อธิบายในหัวข้อถัดไป
Freehold กับ Leasehold ในกองทุนอสังหา ต่างกันอย่างไร
นี่คือเรื่องที่มือใหม่มองข้ามมากที่สุด และมีผลโดยตรงกับเงินต้น
Freehold (กรรมสิทธิ์)
กองทุนเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและอาคาร ทรัพย์สินไม่มีวันหมดอายุ มูลค่าอาจเพิ่มขึ้นตามเวลา เงินปันผลส่วนใหญ่มาจากกำไรค่าเช่า
Leasehold (สิทธิการเช่า)
กองทุนเช่าทรัพย์สินเป็นระยะเวลาหนึ่ง เช่น 20 หรือ 30 ปี เมื่อหมดสัญญา ทรัพย์สินกลับคืนเจ้าของเดิม มูลค่าสิทธิการเช่าจึงลดลงทุกปีจนเหลือศูนย์ ถ้าไม่ต่อสัญญาหรือซื้อทรัพย์สินใหม่เข้ามา สังเกตได้จากชื่อเต็ม เช่น CPNREIT มีคำว่า สิทธิการเช่า อยู่ในชื่อทรัสต์ ขณะที่ FTREIT ถือสิทธิการเช่าเพียงส่วนน้อยของพื้นที่
ผลต่อนักลงทุน
เงินที่ได้จากกองแบบ Leasehold บางส่วนคือการคืนเงินลงทุน ไม่ใช่กำไร อัตราปันผลจึงดูสูงกว่า Freehold เสมอ การเทียบแค่ตัวเลขปันผลจึงทำให้เข้าใจผิดได้ ให้ดูสัดส่วน Freehold และ Leasehold รวมทั้งอายุสัญญาเช่าที่เหลือในแบบแสดงรายการข้อมูลของกองทุนทุกครั้ง
ความเสี่ยงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น
REITs ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยมากกว่าหุ้นทั่วไป ด้วยเหตุผล 2 ข้อ
ต้นทุนเงินกู้สูงขึ้น
REITs ส่วนใหญ่กู้เงินมาซื้อทรัพย์สิน เมื่อดอกเบี้ยขึ้น ดอกเบี้ยจ่ายเพิ่ม กำไรที่เหลือจ่ายปันผลลดลง
ความน่าสนใจเทียบกับพันธบัตรลดลง
นักลงทุนมักเทียบอัตราปันผล REITs กับผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล ถ้าพันธบัตรให้ผลตอบแทนสูงขึ้นโดยความเสี่ยงต่ำกว่า เงินจะไหลออกจาก REITs ราคาหน่วยจึงลดลง
สถานการณ์ปี 2569
ปี 2569 ดอกเบี้ยนโยบายของไทยอยู่ในทิศทางขาลง โดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) คงดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 1.00% เมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2569 ซึ่งโดยทั่วไปเป็นปัจจัยบวกต่อ REITs แต่ดอกเบี้ยกลับทิศได้เสมอ ควรเลือกกองที่หนี้สินต่ำและมีสัดส่วนเงินกู้ดอกเบี้ยคงที่สูง
ความเสี่ยงอื่นที่ควรรู้
- ความเสี่ยงผู้เช่า เช่น ศูนย์การค้าเสียผู้เช่ารายใหญ่ หรือโรงแรมได้รับผลจากนักท่องเที่ยวลดลง
- ความเสี่ยงราคาตลาด ราคาหน่วยอาจต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (Net Asset Value: NAV) ได้นาน
- ความเสี่ยงสภาพคล่อง กองขนาดเล็กซื้อขายน้อย ขายยากในราคาที่ต้องการ
เปรียบเทียบ ซื้อคอนโดปล่อยเช่า กับ ซื้อกองทุนอสังหาฯ
| หัวข้อ | ซื้อคอนโดปล่อยเช่า | ซื้อ REITs |
|---|---|---|
| เงินเริ่มต้น | หลักล้านบาท หรือเงินดาวน์บวกภาระกู้ | หลักพันบาท (ซื้อขั้นต่ำ 100 หน่วย) |
| ค่าใช้จ่ายแฝง | ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ค่าโอน ห้องว่าง | ค่าธรรมเนียมซื้อขายผ่านโบรกเกอร์ |
| การบริหาร | หาผู้เช่าและดูแลเอง | ผู้จัดการกองทรัสต์ดูแลให้ |
| การกระจายความเสี่ยง | ทรัพย์สินเดียว ทำเลเดียว | หลายทรัพย์สิน หลายผู้เช่า |
| สภาพคล่อง | ขายต่อใช้เวลาหลายเดือน | ขายในตลาดหลักทรัพย์ได้ทุกวันทำการ |
| ภาษี | ค่าเช่าเป็นเงินได้ต้องยื่นภาษีทั้งปี | ปันผลหัก ณ ที่จ่าย 10% กำไรจากการขายในตลาดได้รับยกเว้นภาษี |
| การควบคุม | ตัดสินใจเองทั้งหมด | ไม่มีสิทธิตัดสินใจรายวัน |
| การใช้เลเวอเรจ | กู้ธนาคารได้ เพิ่มผลตอบแทนและความเสี่ยง | กองกู้แทน ผู้ลงทุนไม่ต้องค้ำประกัน |
แบบไหนเหมาะกับใคร
คอนโดเหมาะกับคนที่มีเงินก้อน มีเวลาดูแล และต้องการใช้ทรัพย์สินเองในอนาคต REITs เหมาะกับคนที่อยากได้รายได้จากค่าเช่าโดยไม่ต้องบริหารเอง และต้องการถอนเงินได้รวดเร็ว สำหรับมือใหม่ที่มีเงินจำกัด REITs ให้โอกาสกระจายความเสี่ยงได้ดีกว่ามาก
วิธีซื้อกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน Infra Fund ผ่านแอป
กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund: IF) เช่น DIF และ TFFIF รวมถึง REITs ทุกกอง ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ วิธีซื้อจึงเหมือนซื้อหุ้น
- เปิดบัญชีหุ้นกับบริษัทหลักทรัพย์ ผ่านแอปของโบรกเกอร์ ยืนยันตัวตนออนไลน์และผูกบัญชีธนาคารสำหรับตัดเงิน
- ติดตั้งแอปซื้อขาย เช่น Streaming หรือแอปของโบรกเกอร์ที่เปิดบัญชี
- ค้นหาชื่อย่อ เช่น CPNREIT WHART หรือ DIF
- ส่งคำสั่งซื้อ ขั้นต่ำ 1 หน่วยการซื้อขาย (Board Lot) คือ 100 หน่วย ถ้าราคาหน่วยละ 10 บาท ใช้เงินราว 1,000 บาทบวกค่าธรรมเนียม
- ติดตามวันขึ้นเครื่องหมายไม่ได้รับสิทธิปันผล (Excluding Dividend: XD) ต้องถือหน่วยก่อนวัน XD จึงจะได้รับปันผลงวดนั้น เงินปันผลจะโอนเข้าบัญชีที่ผูกไว้อัตโนมัติ
ศึกษาข้อมูลแต่ละกองเพิ่มเติมได้ที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และSET Investnow ถ้าไม่ต้องการเลือกเป็นรายกอง มีกองทุนรวมที่กระจายลงทุนใน REITs ไทยและต่างประเทศให้ซื้อผ่านแอปธนาคารหรือแพลตฟอร์มขายกองทุน ค้นด้วยคำว่า Property หรือ REIT แล้วตรวจนโยบายใน Fund Fact Sheet
เรื่องภาษีปันผลของ Infra Fund
กองทุนโครงสร้างพื้นฐานได้รับยกเว้นภาษีเงินปันผลสำหรับบุคคลธรรมดาเป็นเวลา 10 ปีนับจากปีที่จดทะเบียนจัดตั้ง หลังจากนั้นถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 10% ตามปกติ ตัวอย่างเช่น TFFIF ระบุว่าเงินปันผลได้รับยกเว้นภาษี 10 ปี นับแต่จัดตั้งเมื่อวันที่ 24 พฤศจิกายน 2559 สิทธิ์นี้จึงใกล้ครบกำหนด ควรตรวจอายุกองทุนก่อนซื้อเพราะหวังปันผลปลอดภาษี ส่วนเงินปันผล REITs ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 10%
คำถามที่พบบ่อย
ลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ REITs มือใหม่ ต้องมีเงินเท่าไร
ซื้อขั้นต่ำ 100 หน่วย ราคาส่วนใหญ่อยู่ราว 5 ถึง 20 บาทต่อหน่วย จึงเริ่มได้ด้วยเงินหลักพันบาท แนะนำให้เริ่มจากกองขนาดใหญ่ที่ซื้อขายคล่อง
REITs จ่ายปันผลบ่อยแค่ไหน
ส่วนใหญ่จ่ายรายไตรมาส บางกองจ่ายครึ่งปีหรือรายปี ดูประวัติการจ่ายได้บนเว็บไซต์ของกองทรัสต์หรือตลาดหลักทรัพย์
ปันผล REITs สูง 8 ถึง 9% แปลว่ากำไรแน่นอนไหม
ไม่แน่นอน อัตราปันผลคำนวณจากราคาตลาด ถ้าราคาหน่วยลดลง ผลตอบแทนรวมอาจติดลบได้แม้ได้ปันผลสูง และกอง Leasehold ส่วนหนึ่งของปันผลคือการคืนทุน
ปันผล REITs ขอคืนภาษีได้ไหม
ปันผลจาก REITs ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 10% ถ้าฐานภาษีของคุณต่ำกว่า 10% เลือกนำไปรวมคำนวณภาษีสิ้นปีเพื่อขอคืนได้ ตรวจหลักเกณฑ์ล่าสุดกับกรมสรรพากร
REITs โรงแรมเสี่ยงกว่าประเภทอื่นไหม
โดยทั่วไปเสี่ยงกว่า เพราะรายได้ผันผวนตามจำนวนนักท่องเที่ยว ต่างจากคลังสินค้าหรือสำนักงานที่มีสัญญาเช่าระยะยาว ถ้าต้องการรายได้มั่นคง ให้เลือกกองที่มีทรัพย์สินหลายประเภทผสมกัน
ควรซื้อ REITs กี่กอง
สำหรับมือใหม่ 2 ถึง 4 กองที่ต่างประเภททรัพย์สิน เช่น ค้าปลีก คลังสินค้า และโครงสร้างพื้นฐาน ก็กระจายความเสี่ยงได้ดี และไม่ควรให้ REITs เป็นสัดส่วนใหญ่ของพอร์ตทั้งหมด
สรุป
ลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ REITs มือใหม่ เป็นทางเลือกที่เข้าถึงง่ายสำหรับคนที่อยากได้รายได้จากค่าเช่าโดยไม่ต้องซื้อคอนโดหรือบริหารทรัพย์สินเอง หลักสำคัญคือดูประวัติการจ่ายปันผล อัตราการเช่า หนี้สิน และสัดส่วน Freehold กับ Leasehold อย่าเลือกแค่จากตัวเลขปันผลสูงสุด
สิ่งที่ทำได้ทันทีวันนี้คือ เปิดบัญชีหุ้นผ่านแอปโบรกเกอร์ เลือก REITs ขนาดใหญ่ 1 ถึง 2 กองมาศึกษาแบบแสดงรายการข้อมูล แล้วเริ่มซื้อทีละ 100 หน่วยก่อนวัน XD เพื่อเรียนรู้รอบการจ่ายปันผลจริง
บทความนี้ให้ข้อมูลเพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนเฉพาะบุคคล การลงทุนมีความเสี่ยง ผลการดำเนินงานในอดีตมิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจลงทุน
Tags: REITs, กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์, กองรีท ปันผลสูง, REITs 2569, CPNREIT, WHART, FTREIT, DIF, TFFIF, Freehold Leasehold, กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน, Infra Fund, ซื้อ REITs ผ่านแอป, คอนโดปล่อยเช่า vs REITs, ภาษีปันผล REITs
เสธ.การเงิน คือนามปากกาของอดีตข้าราชการและนักวิเคราะห์สถานการณ์ต่างประเทศ ผู้มีมุมมองว่าหลักการสร้างความมั่นคงของชาติกับการบริหารความมั่นคงทางการเงินส่วนบุคคลนั้นขับเคลื่อนด้วยยุทธศาสตร์เดียวกัน เขาจึงก่อตั้ง Wealth4Freedom ขึ้นเพื่อถ่ายทอดองค์ความรู้ กลยุทธ์การวางแผนการเงิน และการลงทุนที่รัดกุม แม่นยำ เปรียบเสมือนการวางแผนรบในสมรภูมิเศรษฐกิจ เพื่อช่วยให้ทุกคนบริหารจัดการทรัพยากร ปลดพันธนาการหนี้สิน และก้าวสู่อิสรภาพทางการเงินได้อย่างยั่งยืน
